Actifs immobiliers
Actifs immobiliers
Le cabinet accompagne ses clients dans leurs projets d’acquisitions immobilières ; aussi bien pour de l’immobilier classique (neuf ou ancien, SCPI de rendement) que défiscalisant (Monument historique, Malraux, Déficit foncier, Pinel, LMNP Censi-Bouvard ou amortissable, SCPI défiscalisante) en détention directe ou indirecte (via une assurance vie, un contrat de capitalisation ou un PER).
Depuis la recherche d’un bien, jusqu’à l’acte définitif d’achat, tout en accompagnant ses clients dans les démarches liées au financement, dans l’éventuelle structuration juridique à mettre en place et le choix du régime fiscal optimal pour chaque bien.
L’effet de levier immobilier
Investissement locatif
LMNP à Nantes
Loi Malraux à Nantes
Monument Historique, Pinel, Scellier, Borloo à Nantes
L’immobilier permet un effet de levier important dans la construction du patrimoine d’un dirigeant d’entreprise et des familles que le cabinet accompagne. Il est tour à tour un bien professionnel, un actif de rendement actuel ou futur, un projet pour les enfants. De plus son financement à crédit en fait un amortisseur de fiscalité.
L’immobilier est un pilier de la gestion de fortune. Historiquement, parce que les français sont attachés à la pierre ; mais également grâce à l’effet de levier du crédit (avec un faible apport complété par un crédit bancaire, les particuliers et les entreprises peuvent réaliser un investissement immobilier ; le prêt étant partiellement ou totalement remboursé par les loyers).
Le premier achat immobilier est souvent une résidence principale, puis vient le temps du placement immobilier en location nue ou meublée, avec une recherche de défiscalisation (déficit foncier, LMNP, loi Malraux ou Monument Historique) ou pas (SCPI, location classique).
Certains choisissent de réaliser leurs investissements locatifs seuls, d’autres se font accompagner par un conseiller patrimonial pour réduire au maximum la fiscalité de ces biens en appliquant intelligemment les solutions légales permises par le législateur.
En fonction du type de location, plusieurs options fiscales s’offrent à vous :
· Location nue :
o au régime du « micro foncier » (si moins de 15 000 € de loyers / an) : abattement de 30 %.
o au régime « réel » (loyers – charges réelles) : bénéfice foncier imposable ou déficit foncier déductible du Revenu Net Imposable (dans la limite de 10 700 € et reportable sur les 10 années suivantes maximum)
· Location meublée :
o Non Professionnelle (LMNP) (si loyers inférieurs à 23 000 € ET ne représentant pas la principale source de revenus du foyer) :
§ Au régime « micro BIC » (si revenus inférieurs à 72 600 € / an) : abattement de 50 %
§ Au régime « réel » : (loyers – charges réelles – amortissement) : bénéfice BIC imposable à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux ou déficit BIC non imputable au Revenu Net Imposable mais reportable indéfiniment.
Les revenus des SCPI sont imposés comme les loyers d’une location nue ; le propriétaire doit choisir entre le « régime du micro foncier » et le « régime réel ».
Attention, en gestion de fortune nous prenons en compte l’intégralité des impôts pour trouver le bon équilibre entre revenus (loyers, dividendes, plus-values) et impôts (sur les revenus, sur les sociétés, IFI, plus-values des particuliers ou des professionnels).
Les biens immobiliers détenus via des sociétés (SARL classique, SARL de famille, SCI IR / IS, etc.) connaissent des règles encore différentes. Faites un point avec un conseiller patrimonial pour vérifier la pertinence de vos anciennes acquisitions immobilières et de leurs déclarations fiscales.
Lors de votre bilan patrimonial, votre conseiller abordera le sujet de vos actifs immobiliers, du type de location choisie et de ses impacts fiscaux. Si vous louez un bien en meublé, il sera important de comprendre les différences entre le régime du « Micro BIC » avec celui du « Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au réel ».
En Micro BIC, vos revenus locatifs profitent d’un abattement de 50 % avant d’être imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition puis des prélèvements sociaux.
En LMNP au réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges (certains travaux, assurances, charges de copro, etc.) de vos revenus locatifs et amortir (comme une entreprise) 90 % de la valeur de l’immobilier sur 25 ans et 100 % de la valeur du mobilier sur 7 ans. Le bien LMNP au réel est toujours imposable à l’IFI et bénéficie bien de la fiscalité des particuliers concernant les plus-values réalisées à la revente (abattement pour durée de détention).
Attention, si ces recettes dépassent 23 000 € et sont votre principale source de revenus, alors vous basculerez en régime du « Loueur Meublé Professionnel » (exonération d’IFI et plus-values partiellement ou totalement exonérées d’impôt).
Il est recommandé de se faire accompagner pour choisir le bon format de location (nue / meublée) et le bon mode d’imposition.
Parmi les investissements immobiliers à Nantes, figure en bonne place l’investissement en Loi Malraux. C’est en 1962 qu’André Malraux instaure la loi de défiscalisation qui porte encore son nom aujourd’hui. Son but : protéger le patrimoine historique et esthétique en allégeant la fiscalité des foyers restaurant leurs actifs immobiliers.
L’avantage fiscal est de 30 % du montant des travaux pour un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU).
L’avantage ne sera que de 22 % pour les travaux de rénovation sur un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR), avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou, dont le programme de restauration a été d’Utilité Publique.
Pour pouvoir profiter de l’avantage fiscal, il faut que :
· la restauration soit complète et réalisée sous le contrôle des Architectes des Bâtiments de France,
· Le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la livraison des travaux, en location nue, pour une durée minimale de 9 ans.
· L’avantage fiscal est limité à un montant de travaux de 400 000 € sur une période de 4 ans (soit 400 000 x 30 % = 120 000 € de réduction d’impôt sur le revenu au maximum). La réduction d’impôt ne concerne que la période de paiement effectif des travaux, sans pouvoir dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire (délai supplémentaire d’un an en cas de fouille archéologique). Si un contribuable a un impôt dû inférieur au montant de la déduction, le solde de déduction fiscale pourra être reporté pendant 3 ans.
Cette niche fiscale est particulièrement intéressante pour les particuliers fortement imposés qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier de prestige.
SCPI à Nantes
Placement immobilier très apprécié des français qui ne veulent pas ou plus s’occuper de leurs biens immobiliers, les SCPI permettent de profiter de l’expertise de professionnels en gestion de biens immobiliers qui délivrent des rendements confortables (4,5 % / an en moyenne).
Deux modes de détention existent pour les SCPI :
· En détention directe : parts de SCPI achetées avec ou sans crédit. Il est fortement recommandé d’acheter des parts de SCPI à crédit pour profiter de la possibilité de déclarer ses revenus fonciers au réels et donc de comptabiliser les intérêts d’emprunt comme une charge ; diminuant de facto la base imposable. Certaines offrent un avantage fiscal (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI Déficit Foncier).
· En détention indirecte : parts de SCPI achetées sans crédit via un contrat d’assurance vie, de capitalisation ou un PER. L’intérêt de ce mode de détention est que les revenus sont directement versés dans le contrat ce qui évite d’obtenir des revenus imposables supplémentaires. En fonction du contrat sélectionné ces revenus seront même faiblement imposés (assurance vie de plus de 8 ans) ou carrément transmis sans fiscalité (assurance vie, PER, contrat de capitalisation démembré).
Attention, de nombreuses SCPI délivrent des rendements très limités. Il est primordial de vous faire accompagner par un expert pour sélectionner une ou plusieurs SCPI qui vous apporteront des rendements intéressants tout en diluant le risque au maximum.
Partenaires immobiliers
D’autres investissements immobiliers sont accessibles en gestion privée pour obtenir des avantages fiscaux plus ou moins importants comme les Monuments Historiques. Loi Pinel, Loi Scellier et Loi Borloo sont terminées et méritent d’être particulièrement vigilants quant à leur rentabilité et leur utilisation dans la gestion de votre patrimoine.
Si vous souhaitez faire le point sur vos anciennes niches fiscales avec un expert fiscal spécialiste des questions immobilières prenez rendez-vous.
Le cabinet est amené à travailler avec des partenaires immobiliers dont la qualité de construction et le professionnalisme sont reconnus par les experts du secteur. Aussi bien des promoteurs (une cinquantaine de partenaires) que des gestionnaires de biens (une quinzaine de partenaires) répartis sur tout le territoire métropolitain.
Cela permet de garantir aux clients une totale indépendance de conseil et des recommandations parfaitement en adéquation avec la stratégie patrimoniale recommandée.
Partenaires en financement
Cela permet de garantir aux clients l’obtention des meilleurs conditions actuellement accessibles sur le marché du crédit grâce à une quinzaine de partenariats tout en profitant d’une qualité de suivi particulièrement appréciable.
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